Immobilienfonds sind eine Form der Kapitalanlage, die in Immobilien investiert.
Man unterscheidet offene und geschlossene Immobilienfonds. Bei einem offenen Immobilienfond wird in mindestens 15 Objekte, hier hauptsächlich gewerbliche, investiert und die Anleger können jederzeit ihr Kapital einbringen oder abziehen. Diese Form der Nutzung von Immobilien als Kapitalanlage wird am häufigsten praktiziert. Verwaltet wird der offene Immobilienfond durch eine, von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht überwachten, Kapitalanlagegesellschaft. Beim geschlossenen Immobilienfond wird nur ein Immobilienobjekt mit den Geldern der Investoren finanziert.
Es kann nur soviel Kapital eingezahlt werden, wie das Objekt zur Finanzierung benötigt. Sobald dieser Betrag vorhanden ist, wird der Fond geschlossen, das heißt die Anleger dürfen kein Kapital mehr aus dem Fond entfernen, ein weiteres Einbringen ist auch nicht mehr möglich. Diese Form der Kapitalanlage ist für eine langfristige Anlage von Geldern bestimmt. Es ist nicht möglich, bei kurzfristigem Geldbedarf oder bei Verlusten, zum Beispiel durch fehlende Mieteinnahmen, sein Kapital zurückzuziehen, sobald der Fond geschlossen ist. In 2006 kam es zu einigen Verlusten, die insbesondere mit dem hohen Leerstand der Immobilien zu tun hatten. In dieser Zeit waren Immobilienfonds, die Objekte im Ausland investierten, gewinnbringender.
Seit Ende 2007 und auch im Jahr 2008 erwirtschaften Immobilienfonds mit Objekten in Deutschland wieder ansehnliche Renditen von bis zu zehn Prozent. Der Vorteil der Investition in Immobilienfonds, insbesondere in die offenen Fonds, liegt in den geringen Schwankungen der Renditen. Im Vergleich zu anderen, sicheren Anlageformen, wie zum Beispiel Bundesschatzbriefe, können aber wesentlich höhere Gewinne erzielt werden und das Kapital kann flexibler eingesetzt werden.